3月30日，中國自然資源部、中國銀行業(yè)和保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)“抵押轉(zhuǎn)讓”便利企業(yè)服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》）。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策的推廣和實(shí)施將進(jìn)一步減少二手住房的交易時(shí)間，降低買賣雙方的交易成本，促進(jìn)二手住房的流通。
但與此同時(shí)，該政策涉及房地產(chǎn)登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機(jī)構(gòu)，需要密切合作，完善交易流程，以防止交易中的風(fēng)險(xiǎn)。律師提醒，在整個(gè)過程中，如果之前的抵押貸款沒有順利解除，買方購買的房屋將處于“不安全”狀態(tài)，沒有獲得“完整意義”的所有權(quán)。因此，購房者也要注意流程控制，細(xì)化所涉及的所有流程。車牌可以過戶嗎
各地的實(shí)踐得到認(rèn)可，降低了交易成本
通知稱，“抵押轉(zhuǎn)讓”是指按照《民法典》第四百零六條的規(guī)定，抵押人可以在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，在申請抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，可以完成轉(zhuǎn)讓、再抵押、發(fā)放新貸款，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記與抵押貸款的有效聯(lián)系。
然而，盡管有《民法典》的上述規(guī)定，但在二手房屋銷售交易中，“抵押轉(zhuǎn)讓”仍存在許多困難和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。例如，貸款銀行經(jīng)常明確“抵押期間禁止或限制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”。在這種情況下，抵押人的“抵押轉(zhuǎn)讓”申請難以通過。雙方仍需先償還貸款，然后轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，以延長交易時(shí)間，增加交易成本。
北京xx律師事務(wù)所主任王先生告訴中新經(jīng)緯，《民法典》于2021年生效后，由于帶押轉(zhuǎn)讓存在一定風(fēng)險(xiǎn)，并未立即實(shí)際實(shí)施。現(xiàn)在很多城市的實(shí)際操作都是在這個(gè)法律的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
為了達(dá)到先償還貸款，然后轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的目的，賣方需要借款或買方預(yù)付款，償還銀行貸款，終止抵押貸款，以處理交易所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。然后買方再次申請貸款，辦理設(shè)立抵押貸款、批準(zhǔn)貸款、貸款等流程。這種處理方式給買賣雙方帶來了一定的財(cái)務(wù)壓力，甚至使用了高利率、高風(fēng)險(xiǎn)的“過橋貸款”。北京車牌可以過戶嗎
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯說：“按總價(jià)100萬元的房子計(jì)算，購房者的一般貸款金額約為70萬元。平均而言，貸款本金余額預(yù)計(jì)在出售該套房時(shí)將在50萬元左右。按照以往的交易模式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要籌集50萬元。根據(jù)最近各地的實(shí)踐，可以省略50萬的提前支付成本，顯著加快二手房交易。嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，兩部委發(fā)布的上述通知表明，過去各地“帶押過戶”的試點(diǎn)和案例得到了認(rèn)可，有可能得到推廣。過戶車牌號可以保留嗎
根據(jù)3月30日的通知，要推動(dòng)省會(huì)和計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，逐步擴(kuò)大到其他市縣；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，逐步擴(kuò)大到跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)；要推動(dòng)住宅房地產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，逐步擴(kuò)大到工商房地產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)區(qū)域范圍、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)類型的全覆蓋，正常開展“帶押轉(zhuǎn)讓”服務(wù)。北京車牌能過戶嗎
根據(jù)自然資源部、中國銀行業(yè)和保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，中國15個(gè)省份和100多個(gè)城市開展了“帶押轉(zhuǎn)讓”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已全面開展。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，目前“帶押轉(zhuǎn)讓”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)多，主要針對二手住宅交易。東臺(tái)、平頂山等部分地區(qū)將“抵押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)擴(kuò)展到工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡化企業(yè)間交易流程，有效解決抵押房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓中“貸款轉(zhuǎn)讓”時(shí)間長、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資本負(fù)擔(dān)重等問題。車牌號可以過戶給別人嗎
機(jī)構(gòu)迅速跟進(jìn)，促進(jìn)二手房交易活躍
中新經(jīng)緯注意到，上述通知發(fā)布后，許多地方和金融機(jī)構(gòu)都做出了回應(yīng)。
3月31日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等四個(gè)部門發(fā)布通知。從現(xiàn)在起，在北京個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押轉(zhuǎn)讓”服務(wù)。經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)無需結(jié)清前一筆貸款，可通過“帶押轉(zhuǎn)讓”模式辦理房屋轉(zhuǎn)讓和抵押登記，新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。夫妻車牌號可以過戶嗎
北京明確表示，二手住房交易“抵押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)條件：北京個(gè)人二手住房交易；買方必須全額或個(gè)人住房商業(yè)貸款；賣方未結(jié)算的貸款必須是商業(yè)貸款或公積金貸款部分的組合貸款；所交易的房屋在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行只存放一次有效抵押。汽車牌照可以過戶嗎
嚴(yán)躍進(jìn)表示，與其他城市相比，北京的“抵押轉(zhuǎn)讓”有一些創(chuàng)新。例如，該政策明確與跨銀行貸款兼容，買方可以選擇賣方貸款銀行或在其他銀行申請貸款。然而，當(dāng)買方選擇“抵押轉(zhuǎn)讓”時(shí)，買方不能使用公積金貸款，這需要買方和賣方的注意。
3月31日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，現(xiàn)定于2023年4月3日起，在市鎮(zhèn)（園區(qū)）政府服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)。存量商品房“帶押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)主要適用于本市行政區(qū)域內(nèi)只有有效抵押登記且已納入“全市通辦”房地產(chǎn)范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍內(nèi)的存量商品房已處理歷史遺留問題，并能正常辦理房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，可參照執(zhí)行。
近兩天，中國農(nóng)業(yè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄銀行響應(yīng)了“帶押過戶”政策。中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行正式推廣個(gè)人股票住房交易“抵押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)，北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人，不收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，新貸款抵押無縫連接，一次性轉(zhuǎn)讓和抵押程序，貸款后，原抵押銀行直接解除抵押。郵政儲(chǔ)蓄銀行北京分行提醒，“并非所有貸款都可以‘抵押轉(zhuǎn)讓’。例如，商業(yè)貸款不在服務(wù)范圍內(nèi)。牌照可以過戶給別人嗎
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“帶押轉(zhuǎn)讓”政策在推動(dòng)二手房交易方面發(fā)揮了積極作用。最近，二手房交易的復(fù)蘇部分原因與此類政策的推廣有關(guān)。因此，該政策值得積極推廣。車牌指標(biāo)可以保留多久
業(yè)內(nèi)提示注意事項(xiàng)優(yōu)化交易流程
雖然“抵押轉(zhuǎn)讓”政策的推廣對降低二手房交易時(shí)間和成本具有積極意義，但業(yè)內(nèi)人士也提醒買賣雙方注意一些風(fēng)險(xiǎn)。
王玉臣分析，帶押過戶離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，買賣雙方、房地產(chǎn)登記部門和銀行。必要時(shí)，還需要公證機(jī)構(gòu)的配合。對于買方來說，首先要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)貛а哼^戶的具體政策，不同城市的詳細(xì)經(jīng)營政策可能會(huì)有所不同。北京車牌
第二，對于買方來說，雖然可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際上是買方在為賣方償還貸款之前。此外，即使轉(zhuǎn)讓在一定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，購買的房屋仍處于以前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，并對以前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。在整個(gè)過程中，如果之前的抵押貸款沒有順利解除，購房者購買的房屋將處于“不安全”狀態(tài)，沒有獲得“完整性”的所有權(quán)。因此，我們必須注意流程控制，細(xì)化所涉及的所有流程，落實(shí)所涉及的銀行或抵押權(quán)人，避免一些不必要的時(shí)差。代辦車牌過戶
第三，注意核實(shí)擬購房屋是否可以帶押過戶。根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定，抵押人雖然可以在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。因此，即使在可以帶押過戶的城市，也不是所有的房地產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)。若以前設(shè)定抵押時(shí)，明確約定不能轉(zhuǎn)讓，則優(yōu)先約定。因此，需要提前在房地產(chǎn)登記中心核實(shí)，檢查抵押登記情況，看抵押期間是否有約定不得轉(zhuǎn)讓。
第四，作為買方，建議對賣方進(jìn)行一些基本的調(diào)查和了解，如通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)絡(luò)檢查賣方是否有執(zhí)行記錄，或是否處于不誠實(shí)狀態(tài)，盡量避免交易過程中房屋被查封。第五，作為賣方，還需要提前核實(shí)買方的個(gè)人信用調(diào)查，提前核實(shí)買方未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款問題，不能及時(shí)收回貸款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李先生表示，在實(shí)施“帶押轉(zhuǎn)讓”時(shí)，金融體系和房地產(chǎn)部門仍有合作和優(yōu)化工作流程的空間。例如，如果買方貸款無法實(shí)施，轉(zhuǎn)讓登記將損害買賣雙方的利益；銀行可能擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)損失（買方在其他銀行貸款），以及買方貸款轉(zhuǎn)讓后無法實(shí)施，導(dǎo)致抵押貸款失敗。要解決這些問題，有關(guān)部門需要根據(jù)各自的要求制定完善的交易流程。過戶當(dāng)天能拿到車牌嗎
自然資源部和中國銀行業(yè)和保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的通知強(qiáng)調(diào)，地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定合適的處理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富和發(fā)展。鼓勵(lì)地方政府積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房兩賣”，防止抵押懸掛等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保財(cái)務(wù)安全。
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